从去年下半年开始，开发商内部刮起反腐风暴。

有房地产大佬透露，曾有“一个项目营销总直接贪掉6000万”。这样大手笔的贪腐，让人感到震惊。

混沌学理论认为，蝴蝶拍一拍翅膀，地球的另一端就产生一场风暴。

开发商这轮反腐已经不是拍拍翅膀那么轻描淡写了，那就更要看到，房地产接下来发展的大势。

1. 千万、上亿的涉案金额

大概来说，房地产开发商这轮反腐从2018年四五月份，才被外界看出一些端倪。其中公开曝出来的，有万达、融创这样的全国排名十分靠前的开发商，也有朗诗、天地源这样的区域开发商。

先简单看几个例子。

万达中区，有项目公司以卖房难为由，串通集团高管，放宽审批权，将房子以极低的折扣，卖给外部供应商，然后，从中赚取差价。

2018年，万达内部调查后发现，涉及集团公司、区域公司20多人。

其中，集团高管个人非法所得金额高达千万。

后来，万达报警，2名高管被带走，还有一名高管出逃美国，其余基层违规员工被直接开除。

今年7月初，另一家地产巨头融创也曝出腐败案。

无锡公司营销总、上海公司营销总，可能通过内部房源和特价房倒卖，获取不法利益。

涉事资金有可能过亿。

朗诗地产更是在一年之内，把三名高管送进监狱。

其中最新的是，今年5月，拿下的邓敏。他已经在朗诗工作13年，做到成都公司常务副总经理。根据公告，邓敏在任职期间，在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪，情节严重。

朗诗随后高调宣布了这个信息，并且给予此次案件的举报人30万元奖励。

当然，这一年多来曝出的案件还有很多。比如：

陕西房企天地源发布公告，公司总裁李炳茂、副总裁马小峰涉嫌违纪违法。

雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍、雅居乐地产集团广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪，被开除解雇。

中粮置地成都公司原总经理熊启中因存在利用职务便利收受巨额财物等违纪行为被开除。

今年1月初，广州一家大型房企在内部通告：近年来集团因严重违纪被辞退的有30多人，因涉嫌触犯刑法被司法机关处理的有22人。

北京的房开控股集团副总经理许丽华涉嫌严重违纪违法，被调查。

泰禾集团副总裁余智晟已被带走。

2. 贪腐其实很正常？

有人的地方，就有可能产生腐败。

更不要说，面对房地产这样金钱滚滚的行业，人性是经不起考验的。

房地产企业有很多权力性岗位，像招标采购、成本核算、工程管理等通用管理岗位，还有销售回款、土地拓展、招商运营等专业管理岗位。

这些环节都给腐败提供了温床。

而房地产本来就是一个高杠杆的行业，开发商内部人员利用职务之便，就能撬动天价利益。

房地产开发的营销环节就很容易出问题。营销费用一般要占到一个项目的3%左右，一个项目按50亿货值算，那就是1.5亿的营销费用，两三年内要花完，可以想象其中来钱的空间有多大。

大手笔的就是，把房子低价卖给勾结好的同伙，从中间拿钱。

就像上面说到的融创案。融创无锡文旅城项目，就有一批特价房源。这个盘几次开盘都非常火爆，房价也上涨了五六千块。

可想而知谁拿到这批特价房源，谁就等于大赚一笔。

另外，近几年，很多城市新房一房难求，又产出很多捞油水的环节，像茶水费、小费、好处费等等。

当然，金钱的诱惑总是无时无刻不存在的，更不要说，有人专门去寻找这些诱惑。

像拿地、融资、办理各种证照，都有可能出生贪腐。

原集团产品研发中心总经理赵海峰、原产品研发中心设计总监万鹏、原景观设计经理李蓁怡，利用职务便利，伙同效果图制作公司、景观设计公司，采用在乙方报价的基础上，虚增合同、订单金额和虚开发票的手段，套取400多万元，然后私下分掉。

地产圈里人都知道，各家房地产企业其实每年基本上都会有人因为贪腐被抓。

用审计人员的话说，“查不过来，有时候只能抓大放小。”

甚至，有人因为老板器重，被发现问题后，老板也会放一马，让走掉就好，也不对外说（免得毁掉职业生涯）。

所以，多年来，房地产内部反腐常常是悄悄地进行的。像万科、恒大等都成立了监察部门。

3.  可今日不同往昔

正像有房地产行业观察者提出的问题：开发商内部贪腐寻常不过，为什么老板们现在不操心融资，操心反腐？

简单来说，就像《平凡的世界》里，田二嘴里念叨的“世事要变了”。

有个在房地产圈摸爬滚打多年的大佬认为，房地产行业没有一家受人尊敬的公司。因为：

第一，这个行业赚钱太容易，不需要什么本事就能赚到钱。

第二，这个行业不规范，违法乱纪、腐败、不公正的事情经常出现。

每家房地产公司都在追求疯狂增长、赚钱。落实到具体操作中，就是营销导向。所以，房地产圈里营销、投资条线的人员，升职速度明显快于设计、工程条线。

房地产公司，只想着多买地、多盖房、多卖房、多赚钱，反而没有多少人在意房子的品质，因而精装变简装、简装变清水房的现象常常发生。

在这样浮躁氛围中，个人追求多赚钱、赚钱快，也就算不上奇怪了。

只是，今日已不同往昔了。

有人统计，2018年关于房地产的调控高达400多次，曾被叫作史上调控最严的一年。

原本很多人盘算着，2019年调控会放松，但谁料到，今年前8个月全国各地房地产政策调控已经高达367次，刷新调控的历史记录。

其中，著名的比如，苏州三个月内，三次调控升级；大连房价只准跌不准涨，但跌幅不能超5%；网红城市西安，“5年社保”更是看齐北京、上海……

今年楼市调控政策次数分布

在楼市关键的方面，都出台了致命性的政策。

首先是钱的问题。

开发商借钱，越来越难。

银行在收紧，连地产信托、海外债监管都在变得更加严格。有统计，今年8月份，40家典型房企融资金额大跌近60%，其中，公司债融资大跌超过80%，信托贷款融资大跌超过60%。

另一方面，买房人借钱，也越来越难。

年后不少地方房贷利率从上浮20%下调到上浮10%甚至更低，现在又恢复到20%左右。

前段时间，房贷利率又进行了改革，房贷利率不光一下降不了，反而还有上调的可能。像合肥，据说有12家银行已经对二手房停贷。

更狠的是，房地产信贷进行总量控制。

同时，地却越卖越多。

今年前5个月，全国100个城市土地供应面积9153万平米，创5年同期新高。

开发商没钱拍地，土地供应充足，所以，地价就老实很多，这样会为楼市预期降温。

4. 开发商有些难

最直接的后果是，开发商现在有些难。

今年8月，40个典型城市新房成交面积环比下降9%。其中，北上广深成交面积下降19%，18个二线城市下降10%，18个三四线城市下降4%。

像融创、富力，已经基本不再拿地。

开发商不光难，而且还急了。

恒大前段时间推出“全国532楼盘，闪购7.8折”的大促销，强制要求所有员工完成每周的带看指标，连技术岗位人员也不放过。

香港上市的房企时代中国，也被曝出公司强制全员卖房。还提出了具体指标，在2020年1月15日前，完不成1—6套卖房任务的，将被裁掉。

郑州的正商地产被曝出强制所有员工买公寓，每个月从每人工资中扣除60%，不买也扣，连续扣5年。

在全面吃紧的情况下，开发商揪出内部的“蛀虫”也就不难理解了。

据说，万达中区贪腐事发后，王老板曾说，“一次查出涉案这么多钱，工作这么多年得贪多少钱？”

这些钱，对当下的开发商们来说，显得尤为珍贵。

在这个意义上来说，开发商内部反腐，倒成了楼市冷热的一个标志。

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