深圳，不能成为房价的“先行区”。

正解局出品

最近，深圳的楼市真够魔幻。

很多人看不懂。

按理说，深圳对外贸易依存度高达110%。全球现在疫情根本看不到终点，世界经济大幅收缩，深圳难免要受到影响。

但实际上，深圳楼市却火了，而且不是小火，是大火：豪宅“秒光”，百万“茶水费”，二手房挂牌价动不动就涨价十几万、几十万甚至上百万。

常言道，事出反常必有妖。

1. 想买房？交150万“茶水费”

今年1—2月，因为过年，后面又遇上疫情，所以，深圳楼市完全可以用惨淡来形容。

1月，新房成交2813套，环比下降42.1%；二手房成交7499套，环比下跌24.7%。

2月，新房只卖了830套，环比大跌70.5%；二手房也只成交了1788套，环比大跌76.2%。

但到了3月，深圳楼市却像火山一样：突然大爆发。

3月份，深圳新房成交3152套，二手房成交8008套，是2月的4倍左右。

这些都不是关键。

关键在于，深圳房价也开始飞涨。

这涨价到底有多猛？

网上流传着下面这首打油诗：

当然，这首打油诗其中说到了深圳楼市很多基础知识，比如区位、不同品质的楼盘，不在深圳或者不长期关注深圳楼市，可能也搞不明白。

那，再看几个例子。

4月上旬，位于深圳南山的招商蛇口太子湾·湾玺开盘。房源一共54套，每平单价高达9—13万，户型320—410平，一套最便宜的也要2900万，最贵的要5500万，半个亿还不止。

而且“购房须知”上，还霸气地写着“不接受退房”。

然而，不到4个小时，就全部卖完。

这个楼盘在3月已经开过两次盘。

其中，第二次14套（售价4200万起步），开盘8秒就被抢购一空。

还有深圳网友爆料，宝安中心区的新锦安海纳公馆、润恒都市名荟、榕江云玺锦庭等新盘对外说房子已经卖完了，实际上，是转为内部消化，要交“喝茶费”后才能买到。

这“喝茶费”要多少呢？主要和项目、房子总价有关。

有中介透露，有的要50万，也有的要150万。

看似荒唐，但是，你爱买不买，你不买别人抢着买。

2. 1000万买不到中意的三房

新房疯狂，二手房也一样。

在一个深圳本地论坛上，有人发帖“看房看出抑郁症来了”。

帖子说，因为疫情影响，收入下降了很多。现在手握500万，想在宝中、南山买三房，但一直都找不到中意的。

在关注房子的几个月里，房价就涨了近30%。

这个帖子的跟帖，几天里，就超过200个。

有人感慨：房价太恐怖了。

也有人催促：越等越贵。

更有人庆幸：去年十一后开始看房，11月11日取消豪宅税，嗅到血腥味，11月12日下定金。到现在完成交房，同户型涨了100多万了，好险啊。

还有房东交流：去年有个妹子要买我富通城的房子，我395愿意卖，她非要390，然后不买，我过完年回来看到人家挂到450了，我就涨到了450。

在发帖三天多后，发帖的楼主终于“快刀斩乱麻，在宝中订了一个900的小三，不纠结了”。

有第三方监测工具显示，近期深圳有些二手房挂牌价直接上调百万

买房人的焦虑，不是没有道理的。

深圳楼市从3月初开始，自西向东开启了一轮楼市上涨。

新房就像上面已经提到的，很多项目销售十分火爆，还出现了“喝茶费”这样的违规操作。

很多区域二手房房价也“一飞冲天”。

《经济观察报》就有个报道说，深圳一个二手房中介，带买房人看了5套房，其中3套被其他买家抢先下手，还有1套报价上调100万，最后1套房东干脆不卖了。

有刚需后悔莫及：过个年回来发现看中的小区价格都涨了，每平方米至少涨了1万多元。短短一个多月，需要多掏大几十万块。设身处地想想，谁能不肉痛，能不焦虑？

根据中国房地产协会的数据，3月份，深圳新房单价每平是6.34万，同比上涨12.88%。

二手房单价更是高达7.18万元/㎡，同比上涨14.54%。

这些都只是冷冰冰的数字，背后成千上万买房人正在焦虑、焦躁。

在著名的南山区，二手房挂牌均价已经接近10万每平

3. 深圳房价真要突破天际线？

其实，没人能预测到深圳房价到底会涨到多高。

正像有人说的：想买就趁早，看深圳房价什么时候跌过。

且不说深圳房价在全国的表现，就是在北上广深四个一线城市里，深圳也显得格外坚挺。

根据国家统计局3月份70个大中城市商品住宅统计数据，不论是新房还是二手房，不论是环比还是同比，深圳都力压北上广。

对深圳房价为什么这么“硬”，早有各种说法。

比如说，深圳面积小，可开发的土地有限。

深圳面积只有1996.85平方公里，相比之下北京是1.6万平方公里，上海是6340平方公里，广州是7434平方公里。

在全国省会城市和副省级城市里，深圳面积也是倒数的。

关键是，深圳还多山多湖，能开发的面积要小得多。

2018年，王石就曾说过，深圳能开发的净地不到20平方公里，每年新增用地面积不到2平方公里（还含工业用地）。

但另一方面呢，人口却在迅速增长。

深圳就像一个磁石吸引着南中国的年轻人。到2019年底，深圳常住人口是1343.88万人（比2018年增加41.22万人），而过去10年，深圳年均增加的人口在50万左右。

相比之下，2019年北京、上海、广州的常住人口是2153.6万人、2428.14万人、1530.59万人。

简单做个计算，深圳人口密度是北京的5倍、上海的1.8倍、广州的3.3倍。

但深圳落户买房政策却比北京、上海要宽松不少。

另外，还可以列举其他很多原因。

比如，深圳民营企业发达、人民富裕，像有华为、腾讯、大疆等等这样的大企业，待遇更是顶级的。

4. 但还有其他关键因素

上面这些原因，的确是推动深圳房价上涨的因素。

但却不能很完全地解释这次上涨。

因为，深圳面积小、人口多、人民富不是一天两天，为什么现在突然上涨？

难道是去年增加的40多万人，引起了质变吗？显然不对。

这还要回到这次疫情。

我在前面的文章里也说过，应对疫情关键是保就业，保就业的关键在保企业。

在政策层面也早就行动起来了，开始为中小企业和个体工商户“输血”。

比如，一季度，央行释放的长期流动性高达2万亿，新增人民币贷款7.1万亿，法定存款准备金率也在下调。

深圳在2月底就推出了“惠企16条”，拿出至少30亿，给中小微企业贷款贴息。

而住房抵押贷款、信用贷、经营贷也在放松。

深圳各区还提供贷款贴息，比例低的贴20%，高的100%（也就是等于免息），贴息周期在3个月到1年不等。

这些政策的初衷是：支持消费，支持中小微企业生存，从而让我们的经济正常运转起来。

可深圳有点不一样。

深圳长期站在市场经济前沿，加上房价连年上涨，现在，在深圳“买房就是一场金融游戏”。

具体，我觉得下面两张图片的内容，说得已经比较通俗，就贴出来。

简单来说就是，很多人钻空子，利用原本支持小微企业，支持消费的政策，把资金套出来，然后去炒房。

这已经形成完整的灰色产业链。

你需要经营贷（往往利息更低），哪怕你没有公司，但只要花上三五千块钱，中介也可以马上让你买到一个符合条件的公司。

至于要查看的购销合同（原本是想监管资金用途），只要花钱也能买到。

贷款期限也能从不超过5年，做到10年。

一通凶猛操作，贷款利率可以做到5%以下，比很多城市的房贷还便宜。

所以在很多人看来，不炒房，那就是亏啊。

不断上涨的房价，不管是有房的，还是没房的，都焦虑到不行。

还有谁有心思去做实业，做企业呢？

5. 深圳，不能只是房价先行区

1980年8月，深圳经济特区正式成立。

四十年里，深圳发展堪称人类城市发展的奇迹。

而现在，国家赋予了深圳更重大的期望。

普通人关心的房价，深圳领跑全国多年。

而高房价、高地价，已经对深圳实体经济造成一些负面影响。

据说，任正非曾表示，“对于华为公司最大的威胁不是什么国际上的竞争对手，对华为公司最大的威胁是深圳的高房价。”

所以，华为把一两万员工，还有大量生产线从深圳搬到了东莞。

不只是华为，2018年，深圳91家规模以上工业企业外迁。而且，近两三年来外迁的企业，不再只是纺织服装、玩具等“低端”产业，电子信息制造企业占比超过35%。

种种因素叠加，近年来，深圳经济领跑的优势正在缩小。

当然，不能完全归咎于房价，但房价肯定是其中很重要的原因。高房价后果到底有多严重，深圳南边已经有现成的案例。

深圳已经决定，开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，打击恶意炒作房价的行为。

的确，深圳要做先行区，但不能只是房价的“先行区”。

深圳GDP增速比较

而在更大范围，深圳人脑子活，利用政策炒房，先行一步，很难说，其他城市不会跟上。

有人已经预言：接下来，上海也会跟着这么玩。

就在今天（20日）上午，央行又下调了LPR报价，通俗说，就是降息，和房贷密切相关的5年期LPR下调了10个基点，这种力度已经是最近三五年里最大的了。

只要全球疫情不能得到很好控制，宽松政策肯定就会持续，甚至加码。

政策本质还是，救企业、保就业、保经济。

千万不能让这些好政策，变成炒房客的狂欢。

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