中国人口高达14亿，租房市场需求相当大。

最近几年，各大城市的租房市场诞生了一种新的业态——长租公寓。

长租公寓的模式大体如下：

长租公寓公司与房东签订低价、长期的租房合同，对承租房屋进行装修改造，然后以单间或整租的方式出租给白领为主要群体的租客，并提供租房管家、卫生清洁、家电维修等服务。

但各种服务也不是白给的，长租公寓的租金一般明显高于同一区域内房东直租的价格。

房价上涨，城市化不断推进，租房市场也不断扩大。研究机构报告显示，早在2016年，中国房屋租赁市场租金规模就达到了1.1万亿，预计2020年将达到1.6-2万亿。

如此大规模的市场，必然引来各路资本群雄逐鹿。各种品牌的长租公寓近几年遍地开花，一些长租公寓更是对上市跃跃欲试。

最近，青客公寓向美国证券交易委员会（SEC）提交了IPO文件，计划在纳斯达克上市，股票代码为“QK”，拟融资大约1亿美元。

如果一切顺利，青客公寓将成为第一家上市的长租公寓。

虽然极有可能成为第一个“吃螃蟹”的公司，但在同行当中，青客公寓并不是一线龙头。

排在长租公寓前两名的，毫无疑问是自如和蛋壳，这两家公司也传出了要上市的消息。

根据之前的报道，蛋壳公寓最快将于今年内赴美上市，募资金额6-7亿美元；自如考虑明年赴美上市，最高筹资金额10亿美元。

不过自如CEO熊林最近在接受采访时表示，长租行业已经由创业期进入精耕期，自如将更聚焦于创造用户和社会价值，暂不急于启动IPO。

虽然自如上市的传闻暂时歇脚，但从之前媒体曝出的募资金额来看，青客公寓显然跟自如和蛋壳不在同一个水平上。

在房源数量上，青客也跟这两家没有可比性。自如拥有85万间房源，蛋壳拥有45万间房源，青客仅有16万间房源。

自如第一，蛋壳第二的行业格局，短时间内无人能够撼动。

作为一家二线长租公寓公司，青客公寓的总体状况如下：

2017年、2018年、2019年前6个月，青客公寓净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。两年半累计亏损11.17亿元。

截止2019年6月底，青客公寓的总资产20.35亿元，总负债27.03亿元，资产负债率为132.83%，俗称“资不抵债”。

现金流方面，2019年6月底，青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金一共4.5亿元。

4.5亿多还是少？这要看公司花钱的速度。

长租公寓行业，几乎没有不融资的公司。2018年，青客公寓烧掉了5.8亿元。按照这种速度，4.5亿仅仅够青客公寓烧9个月。

资不抵债、钱快烧光，青客公寓的资产结构实在堪忧，资金压力之大肉眼可见。上市，是箭在弦上，不得不发的事。

头部公司融到大钱，更多的在爆仓

青客公寓成立于2012年，创始人金光杰是上海交大法学硕士。“青客”是“青年客人”的缩写，从名字就能看出，公司的客户群体就是都市青年租客。

成立当年，青客就获得纽信创投的天使投资；2014年，达晨创投在A轮投资1000万美元；2015年，赛富亚洲和纽信创投在B轮联合投资1.8亿人民币；2018年，摩根士丹利旗下私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。

青客公寓的累计融资规模已经超过1亿美元，这看起来不少，但跟自如和蛋壳相比，还是差的太多。

2015年以来，蛋壳公寓前后共获得6轮融资，合计金额已将近50亿元；自如光是在今年6月拿到的B轮融资就高达5亿美元，投资方更是包括红杉中国、腾讯这种大神级企业。

一边是拿到大钱的头部公司挥斥方遒、跑马圈地抢占市场，优势地位日益巩固；另一边则是更多的公司因资金链断裂“爆仓”。

“租金贷”的套路

长租公寓“爆仓”，倒霉的是房东和租客。房东收不到租金，租客已经付的租金也拿不回来，还面临着被房东清退出门、无家可归的境地，简直欲哭无泪。

更倒霉的是，不少租客受长租公寓“爆仓”的波及，上了银行征信“黑名单”，以后获得正规银行贷款都受影响。

与传统“押一付三”的租房方式不同，长租公寓为了吸引租客，往往采用“押一付一”的方式。

天下没有免费的午餐，吸引到租客之后，长租公寓的“套路”就来了。

他们通常会主动跟租客签一个“租金贷”性质的协议。也就是租客用个人信用作承诺，以绑定银行卡和身份证的形式与第三方金融公司签署一年或两年的贷款协议，之后金融公司将贷款打到长租公寓们的账户上，而租客按月还贷款来抵房租和服务费。

为了打消租客顾虑，长租公寓们往往表示租客“没有任何风险和责任”，但实际上这种话绝不可轻信。

租客是金融公司的借款人，长租公寓不是。这就决定了长租公寓一旦爆仓或跑路，还款责任还得由租客承担。

“租房贷”的模式，为长租公寓们的快速扩张提供了资金弹药，又能让他们快速回笼资金，对他们来说简直是无本万利的生意。

但租客们却被蒙在鼓里，为长租公寓们做嫁衣。

以青客公寓为例，招股书显示，公司的主要收入来源是租金贷的资金。

截至2019年6月底，65.2%的租客采用了租金贷，未偿还贷款本金8.726亿元，预付租金总额为7.9亿元人民币。

很显然，大量青客公寓的租客和房东们，在替公司扛潜在的雷。

除了“租金贷”这个行业共有风险之外，青客公寓还面临着不少消费者的投诉。黑猫投诉显示，投诉青客公寓的信息多达281条。

结语

长租公寓们，说白了就是“二房东”，只不过他们采用的是“收房-装修-租赁”的模式，另外还借力“租金贷”的杠杆进行扩张，金融风险不容小视。

青客公寓的上市，让笔者想到了想到共享办公巨头WeWork的上市。

WeWork号称最贵独角兽，也自称为科技公司，但本质上跟长租公寓们一样，都是“二房东”的模式。两者区别就是长租公寓们搞的是住宅租赁，WeWork搞的是办公室租赁。

曾经，软银的负责人吹嘘WeWork的估值会达到1000亿美元，但在持续太久的亏损始终无法解决之后，市场已经抛弃了WeWork。

如今，WeWork估值一落千丈，从470亿美元估值暴跌到现在的28亿美元，上市也已经夭折，成为今年美股市场最大的闹剧。

长租公寓们也一样，都是以烧钱、亏损的方式换取市场规模。

著名投资人朱啸虎最近说：“烧钱讲故事的时代结束了”。如果不能解决长期亏损问题，留给长租公寓们的时间真的不多了。

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