作者 | 周松涛

来源 | 首席财经观察（ID：meirijingji001）

房子，买到就是赚到，已成为传说。

楼市暴利时代正在成为过去式！

降价630万，无人问津

近日，某拍卖网上一栋深圳别墅拍卖引发网友关注。

据报道，业主4年前1500多万买进一线城市（深圳）房产，4年后“血亏”630万拍卖，却两次流拍。

网站显示，该别墅的核准登记日期为2017年7月26日，房产登记价为1550万元。

也就是说，业主四年之前花1550万在深圳买了这套别墅。

2021年5月8日，该别墅大幅降价400万、以1150万的价格拍卖，因无人出价流拍；20天后，别墅再次降价230万元、以920万元的价格拍卖，但再次流拍。

降价630万，依然无人问津。

几乎降价一半，还无人出价。

媒体分析认为，可能由于这套别墅位于大鹏，地理位置不好，加上房产曾经被法院查封，有经济纠纷的隐患。

即使可以找到各种解释，甚至是合理解释，不过，和此前豪宅秒光的火爆时刻相比，深圳楼市降温已是不争事实。

深圳楼市，全面降温

可能有人说，别墅，没有任何代表性，没有一点说服力。

不止是别墅流拍，深圳二手房数据更能说明问题。

5月深圳二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，成交套数为2020年3月以来新低；成交面积为27.6万平，环比下降37.3%。

深圳二手房的温度，一般有一道线，一道荣枯线，标准是8000套。

高于8000套，表示楼市偏热，低于8000套，则预示楼市降温，这次，直接从8000套降到了3000套，说明彻底凉透了。

二手房凉了，打新也不香了。

5月新房市场共网签4566套商品房，环比下降15.3%；住宅网签2677套，环比下滑23.6%。

五月份，深圳六个新盘，金尊府，恒壹四季华府，港铁天颂，壹成中心璞誉府，宝泰雅苑和半山臻境，分别位于坪山地铁口，红山，上塘，龙华和前海。

这些地段并不差，要是以前，基本上要“抢”号。

六个盘中有五个盘根本不用看积分，审核通过即可入围，中签率都在50%以上，最高的中签率149%。

学区房，是深圳，一线楼市的“硬通货”，很长时间以来，学区房都是只涨不跌。

如今，深圳的学区房也开始松动了。

在某法拍上，国城花园一套面积127.82平的房源以2206万成交，成交价与2月同一户型房源相比，一下降了662万。

国城花园，是深圳“标杆性”学区房，在福田百花片区，位于深圳实验小学和深圳实验学校（中学）这样的深圳顶级双名校学区，仅有2栋楼，且是98年的老小区，但是一点不影响它成为深圳“最贵”的小区之一。

标杆性学区房都开始降价了，其它学区房估计也硬撑不了多久。

最严调控，终见成效

2020年，深圳楼市火爆异常。

监管层不得不重拳出击，在取经长沙后，2020年7月15日，深圳出台了史上最严的新深八条楼市调控措施。

全方位限购，限贷，限售。

不过，当时看起来，效果似乎并不明显，经历短暂的休整之后，深圳楼市在2020年下半年一度出现了加速上行态势。

深圳2020年12月底二手房均价已经达到87957元／平，同比大涨34.25％。这个价格，比北京贵23236元／平、比上海高近50％，是广州的2.2倍，是杭州的2.6倍。

深圳房价上涨趋势真的止不住了？无药可救？

一剂药不行，就再来一剂。

2021年1月19日消息，深圳住建局向市不动产登记中心发函流出，在深圳商品住房限购政策中，家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下。

2月8日，深圳市住建局通知，将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。3595个小区被逐一“标价”。

这一调控措施，被认为是最具杀伤力，直击炒房客要害。

两个月之后，深圳继续对违规炒房恶习重拳出击。

4月8日通报，针对网民举报大V“深房理”存在违法违规炒房行为，深圳市住建局等七部门已对涉嫌违法违规线索开展联合调查。7大部门联合发出通告，据说这在深圳房地产调控史上还是首次。

量变终于达成了质变。

深圳楼市降温了！

深圳只是开始，调控继续加码

深圳是全国房价最高的城市，楼市火爆的新闻经常登上热搜。

深圳楼市降温，对其它城市的调控也有借鉴意义。

实际上，不止是深圳，全国楼市调控也都在不断加码。

有经济手段，稳妥实施房地产金融审慎管理制度、设立房地产贷款集中度上限等。

有行政手段，重点城市住宅用地实现“两集中”、设置二手房参考价等。

还有法律手段，严查“过桥贷”“经营贷”等，严打学位房炒作，扼制炒房现象。

今年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，旨在防止经营用途贷款违规流入房地产领域。

不完全统计，5月全国各地共出台21条楼市调控政策。

湖州、南京、宁波、绍兴等城市出台楼市新政，精准调控，政策内容涉及限售限购、摇号购房、提高“无房家庭”购房门槛等。

除多地收紧调控外，部分城市住房信贷管控再度加强，广州部分银行个人房贷最高按揭成数不超6成；深圳、杭州等多家银行亦上调房贷利率。

市场监管方面，成都发布201个小区二手房参考价；宁波制定112个学区房小区二手房参考价；广州、海口等城市加强市场监管，严查炒房、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为。

对银行违规放贷也毫不手软。

6月8日，北京银保监局官网连续发布6张罚单，4家银行因涉及消费贷、个人经营性贷款严重违反审慎经营规则等问题被罚。其中涉及广发银行、浦发银行、招商银行及邮储银行在北京的分支机构。此次机构处罚金额达530万元，10名工作人员被问责。同时，北京局还加大了对违法违规问题的督促整改力度，责令4家银行立即采取完善信贷业务流程、收回违规贷款等有效措施进行整改，依法依规全面梳理相关贷款业务。

6月10日，厦门市住房保障和房屋管理局官方微信发布消息，今年4月中旬以来，厦门市10部门联合开展整治二手房市场专项行动，通过专项检查和联合执法，共同整治，联手打击“炒房”、炒作等违法违规行为。

2021年，买房还是卖房？

那么问题来了。

楼市调控加码，2021年下半年，买房还是卖房？

如果是投资，想重现往日买到就是赚到的美妙时刻，现在几乎是痴人说梦，没有可能了。

一线城市房价没有任何再次大涨的基础，二三线城市房价也在高位，四五线城市房子根本就没有什么投资价值。

现在买房用来投资，不会是买到就是赚到，极有可能买到就是亏到。

刚需呢？

是再等等，等房价继续大跌再入手还是趁早入手？

刚需买房不以投资为目的，短期的涨跌意义不大。

在楼市调控背景下，现在正是入手的好机会。

首先，房价虽然没有大涨的基础，但更没有大跌的可能性。中国70%以上的家庭资产，都在房产，房价不会大跌，也不能大跌。

调控也只是为了抑制房价过快上涨，从来没有哪次调控是为了让房价下跌的说法。

一线城市的房价，更有可能是横盘或者是窄幅波动。

想等房价大跌之后再入手，可能性基本没有。

全球为了应对疫情，大幅放水，带来的结果就是万物暴涨，通胀预期升温。

如何应对？随着全球疫情好转，趋于稳定，货币宽松转向在所难免，只是时间问题。

简单点说，就是加息周期在未来某个时刻会到来。

全球处于加息周期，LPR上升的概率要远远大于下降的概率，从2020年4月20以来，LPR的利率就再也没有变过。

本该6月15日公布（节假日顺延）的“中标利率”，仍然维持了2.95%。

这就意味着，中国贷款市场报价利率（LPR）的“锚利率”没有变。那么，本月的LPR（将在7月21日公布），也将维持原状不变。

简单点说，未来LPR极有可能上升，买房要还的利息就会增加。

当然，买房是大事，一定要谨慎选择楼盘，最好选择大开发商。

现在开发商的日子也不太好过。

刚需买房时，一定要选择有实力的开发商，避免出现延期交房，甚至因为开发商资金链断裂烂尾的极端情况。

监管将继续会对学区房重点“照顾”，调控加码将会是常态，在鼓励生育，三胎政策舆论升温的情况下，针对家庭教育的调整措施也会有陆续出台。

学区房，现在依然是高位，最好不要入手。

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