疫情终将过去，但各国大放水的货币会留下。这已经是板上钉钉的事了。因此黄金、比特币都涨得如此茂盛，该谈谈中国最大货币沉淀池、俗称“大夜壶”的房地产了。

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三十五城房价：
分化明显，格局已成

去年我就说过，疫情导致的货币放水必然会流进房地产。但是过去那种热浪滚滚的“普涨”是不可期待的，够格成为本轮“大夜壶”的热点地区是明确的：长三角都市圈、珠三角都市圈，和成都。北京弱化经济功能，房价上涨速度会相对放慢。第二梯队是武汉、重庆，西安也不容小觑。至于其他故事，听听就好，希望不大。

强调一下，这是中长期的趋势预判，而不是短期追风逐浪。

比照第一财经记者对全国三十五座重点城市房价一年走势的统计，去年的预测基本靠谱。这三十五座重点城市几家欢喜几家愁。

与去年同期相比，11个城市跌了，其中包括八个省会城市，分别是呼和浩特、郑州、石家庄、济南、太原、南昌、哈尔滨、贵阳。

24个城市上涨。涨幅最大的是深圳，达到了14.6%。排第二的是成都，涨幅9%。长三角最有意思，上海、杭州、宁波、南京、合肥呈齐头并进，但是涨幅不算特别突出，在4-7%的涨幅区间内密集排列。珠三角除了自带猴市属性的深圳，广州涨幅6.7%，和北京相当，位置也很靠前。

这张榜单的信息很清晰，长三角都市圈稳扎稳打集团作战。珠三角的深圳一马当先，历史表现相对“蔫”一点的妖都也启动了。

其实，珠三角的锋芒不只是“双城记”。只不过全年表现不俗的惠州、东莞不在“全国重点城市之列”罢了。而长三角缺席榜单的名城苏州，并不是没有涨势，而是启动太早被调控住了。还有去年逆袭的绍兴，也是长三角的意外之喜。

京津冀呢，不止北京停下上涨的步伐，天津、燕郊、石家庄也纷纷熄火。

西部板块的最大赢家无疑是成都。成渝之争已经没有多少悬念，成都完胜。其实，地形复杂到GPS要失灵的山城能走到今天这步已属不易。西部元老的西安、身在华中心在西部的武汉，不温不火，看不出和成都一决高下的可能。

当然，银川、西宁的房价涨幅明显，但基础的“三围”摆在那里，“西部中心城市”和他们无缘。乌鲁木齐的时差太大，也不在考虑之列。

东北和西南，就不谈了，不属于中长线的价值投资。

基本上这就是未来几年中国房市的主要趋势：两大富裕三角，孤独的首都和花团锦簇的成都。我有信心这么说，是因为这一格局符合房市的大背景和小环境。

2

大背景：
钱不是问题，政策的问题不大

中国房市的大背景无疑是“货币市”和“政策市”。

放水是货币市的基础，而且“水”还不止是央妈主动放出来的那点。去年下半年外贸出口强势回归，至少可以延续到今年上半年。久违的贸易逆差带动被动通胀要复习一下，这波美钞带出来的“水“规模肯定不小，叠加放的水，货币市的基础很稳。

那么，政策背景呢？央行的“三道红线”控制资产端，房贷“五分档”控制资金端，是不是切断水源呢？并不是。

这些政策导向强调的房市可控，而不是断水。三道红线显然对大型国有房企有利，房贷五分档是抑制中小商业银行入房市的规模。讲白了，控制房市资金的宏观规模的同时，让风险偏好低、又比较“听话”的大机构主导房市。

就是说，水可以进房市，但金融队形要整齐，而且由国家队主导。显然，央妈不希望前几年三四线翻江倒海、鹤岗上头条的高危动作再现。监管层既然在房企和银行里挑了“亲儿子”上场，这是要“断水”吗？央妈又不是后妈。

另外，放出来的货币肯定要沉淀为资本，否则在消费品、大宗商品干柴烈火，民生和经济都受不了。不过，资金沉淀池的选项不多，房地产可能是其中最不坏的选项。

把水引入产业肯定是优先的，心心念念的是实体经济，而实体经济中科技企业又是重中之重。但科技企业的培育期是比较长的，突破技术瓶颈不易，很多机制还有待理顺，货币转化为资产需要一个过程，缓不济急。原来互联网行业是投资热点，目前的情况众所周知，已然昨日黄花。

其次是资本市场，代表是股市，因为据说股市和实体经济联系更紧密。那么，热钱烧出快速升温的局面肯定不受欢迎，否则也失去了支持实体经济的意义。

最后可选的就是房地产了，房地产已经经历了长期调控的冷静期，部分泡沫已经释放。只要引导得当，再当一回“夜壶”也算堪用。

货币沉淀池的优劣主要看货币转化的资产质量。三种选择各有各的风险，产业方向没风险吗？投出一堆过剩产能，不是泡沫？投出一堆水变油的科技企业，不是泡沫？

股市过热的风险不用多说，而且股市流动性强，政策响应也慢，投机风险失控不可小觑。再看房地产，优质资产的价值支撑还是相对较为稳定的。而且已经处于高位，入场门槛较高，流动性也受限，投机性其实比想象的要弱。

因此，最近的政策定调“房住不炒”没变，但官方对房地产行业的评价、定位都更友好了，政策导向从抑制转而引导其健康发展。顺便说一句，“房价腰斩党”真的不要指望政策大刀把房价打掉半截，今天买不起的，真遇到房价腰斩还是买不起，多半连关注房价的心思都没了。

当年日本就是如此，鲁莽戳破“泡沫”的代价是“打工人”连工都没得打了，哪有心买房？

总之，从政策背景看，房市出一轮较为稳健的中长期行情是可以基本确定的。

3

小环境：
区域表现分化的逻辑

中国房市完全健康显然是胡扯，但要说中国房市一团漆黑、全是泡沫也是过激之词。区域分化，会是主流。

因此，普涨显然不可能，资金面和政策面都不支持。但各地房市分化的趋势会很明显，不同区域、城市的房市差距进一步加大，其中各有逻辑。

首先，这轮行情的市场需求带有明显的避险、保值意图，因此激进的投机会少很多，市场需求更倾向选择投资价值清晰、表现稳定的区域，长三角和珠三角是首选。

其次，央行的政策限制了货币投入房市的规模和渠道，而且指定的国家队风格更偏谨慎，势必优先流入经济稳固、投资价值明显的区域，而且富裕地区的民间财力较强，能够更有效地支持货币转化为优质资产。这还是有利于两大“富三角”。

第三，都市圈的群体培育是将来的主流，这既是经济发展的必然方向，也有利于区域内房市的协调均衡发展，避免资金集中流入一城一地后作妖。两大“富三角”都市圈发育成熟，优势明显。中西部城市中，成都形成都市圈的条件最优，看得到优势。

北京自带“首都光环”的强势无人能撼动，但经济功能弱化的定位，导致首都都市圈的发育停滞。首都，玩的就是寂寞。

第四，强省会政策未必会对省会城市的房价产生持久的支撑。强省会政策当然会对省会城市的加速发育起到推动作用，但是决定区域房价的市场条件诸如经济、人口等决定性因素并不会因政策介入在短期内改变。即便省会城市因为热钱流入而在短期内快速上涨，却也无法形成持久的续航能力。

最典型的当属这两年坐过房价过山车的郑州，据说吃亏的不少。政策迷信而不是关注市场基本面的错误投资，才是房地产泡沫化的潜在风险点。郑州、济南、南昌都跌回了一年前，目前数据好看的银川、西宁又能有多高的天花板呢？

总而言之，房地产业无非是个国民经济部门，既没有万恶的原罪，也不是经济发展的灵丹妙药。在适当的条件和环境下，确实会起到正面的作用，在货币宽松的环境下，在经济条件匹配的区域，房市活跃是经济活动的正常表现，无需过于紧张。

但是，严控投机风险、防止资源错配确实需要加强监管，但这不是管死价格就能避免的。

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