在中国楼市膨胀见顶的背后，其实充满了开发不下去的烂尾楼和卖不掉的商品房，在今天的“不能涨、不能跌”的调控中，一些中小房企陷入了慢性死亡的窘境。

无相财经出品

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据人民法院公告网显示，今年截至11月24日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

照此进度推算，2019年全年破产的开发商数量将有可能超越2018年的458家，两年将有近千家房地产公司破产。

可以确定的是，房地产暴涨大戏已经在今年落幕，也意味着，这份房企破产名单还将继续增加。

1. 开发不下去的烂尾楼、卖不掉的商品房

随着监管的加码，2019年成为了房地产企业融资最为困难的一年。

11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产违规行为的处罚。据广东证监局调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。

要知道，颐和地产曾经还是中国房地产百强企业，是一家拥有40余个全资控股企业的大型集团公司。

债券的违约是颐和地产的导火索，也反映了行业普遍面临的资金困境。

数据显示，2019年前三季度，房地产债券类融资成本为6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点。

银行贷款的收紧，融资成本的提高，在此情况下，首当其冲的，就是那些开发投入超过自身融资能力、盖不下去、转手又卖不掉的中小型开发商，所以市场上充斥了无数的“鬼城”和“烂尾楼”。

在此情况下，我们看到了什么奇怪的现象呢？

在之前的推文中，我们介绍过：

恒大集团的一些商品房已经打到七折，仍卖不掉，要申请降价却遭政府驳回；

湖南绿地，要求自己的员工必须在12天内买下至少一套公寓，头期款需缴纳20%，未完成者将被公司直接开除。

要知道，绿地集团是在2019年《财富》中国500强企业排名第23位的大型企业，比阿里巴巴（第24名）和腾讯（第27名）的排名还高。

房地产商的日子是不好过了，可是房价也没看到怎么降，最近深圳的楼市好像又有了“小阳春”。

“房住不炒”，这句口号虽然喊了很久，但我们也得承认，具体建树还没有看到。

究其原因，还是一方面要抑制一线城市房价过高、民怨四起的情况，另一方面又戒不掉依靠房地产拉动二三线城市经济增长的恶习。

长期处在这种左右为难，又自相矛盾的局面下，政府只有把房市调控的球丢给地方自行解决，中央则退到幕后观察成效。

也因为如此，2019年前10个月以来，各地方政府合计进行了415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。

但这些“调”与“控”具体的内容是什么？又是否能见到成效？

通过这几个月的观察，无相君想简要说明下这些调控的大致内容，和其中的相互矛盾之处。

2. 不能涨，不能跌，不能救

2019年7月，大连发布了《关于加强房地产市场调控工作的通知》，要求开发商所申请的预售房最终实际售出的价格，不得高于原本的申报价格，且即使降价，也不得超过5%，强行干预市场。

当然，此举也是壮士断腕，为了避免房价一路走高，吸干民众的资产，导致钱流不进其他民生行业，无法刺激经济。

另一个例子则是江西省赣县在2019年3月发布的紧急命令，要求开发商立即停止所有特价房销售，所有特价房价格皆要上报住建局审批，形同宣布房价“不能跌”。

这是为了避免民众因资产缩水所导致的社会稳定问题发生，比如老业主维权，以及银行产生呆帐与坏帐的风险等等。

有的地方不能涨，有的地方不能跌。

而政府因为害怕房市的泡沫越吹越大，已不再允许资金继续流入房市，增加坏帐风险。

今年8月，32个城市针对银行对于房地产的业务进行专项检查，查处很多将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

监管，意味着融资越来越困难，在这段要死不活的“真空期”中，小房企被慢慢拖死了。

无相君周末的时候问了一个在银行工作的亲戚，他说，今年小地方的房企坏账太多了，收不回来，留着影响业绩，只有慢慢“抹掉”。

3. 不能不救

在房企融资快速收缩的情况下，所带来的冲击则是多家中小房企资金链断裂，企业破产倒闭。

这就带来了新的问题：如果企业破产，员工失业，经济情势瞬间就遭受了打击。

所以现在证监会又偷开了后门，允许包括永隆股权投资、惠理股权投资、世邦魏理仕等多家私募“洋基金”登陆救火，试图把这些金融风险转嫁到外资手中。

据悉，今年以来，海外美元债券发行放量明显，其中高息举债是这波债券发行的主要特点。

7月12日，泰禾集团公告披露称，其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券发行，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。

除了泰禾集团之外，当代置业更是以最高15.5%的美元债发行利率刷新纪录。

此外，天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在今年发行了数额不等的高息地产美元债新券。

有数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年的发行总额（约616亿美元）。

同时，为了求得生存空间，不少房企也开始精兵减将、削减库存，同时对旗下项目频频售卖股权，用来回笼资金、解决高额债务压力。

今年9月，负债千亿的新湖中宝就准备卖地求生。

还有一个情况，无相君之前也说过，开发商已经急到和京东阿里这样的电商合作的地步了。今年双十一电商活动中，出现了大量五折房源，其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。

尽管自己的企业也在自救，但不可忽视的事实是，遭遇资金和债务问题的房地产，正在面临一轮巨大的洗牌潮，现在破产的是446家，以后还会更多。

经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：

未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子。只有20%的城市，只有20%的楼盘。”

11月6日，孙宏斌也说，当前房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约在18%，在未来五年，前五名能占到30%。

在业内人士看来，房地产行业的洗牌开始，实际上也是行业发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐被淘汰出去，或者被头部房地产企业吸纳并入，马太效应会越来越强。

而对于破产房企，无相君想说，背后的就业问题，政府也要重视，并且尽早拿出勇气，将房地产的“肿瘤”切除，因为我们真的希望“房住不炒”不只是口号。

最近，我算了个账，在北京毕业的大学生，月薪1.5万。扣除房租水电吃穿用度，一年也只能省5万左右。5万，距离北京买房还有100年的距离。

如果年轻人的目标只剩下了房子，那么这个社会是不会有太大希望的。

参考来源：

中国经济网：《太惨了！446家房企宣布破产！海外狂借钱、国内狂卖地，“80%开发商死掉”真的要来？》

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